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为什么楼盘分一期二期,有什么区别?刚需买房买哪期性价比最高?你家有房贷吗?
2019年年末,我国住房贷款余额达29.8万亿元,占全部居民债务总额比例月53.9%。这意味着我国一半以上的贷款基本上都流向了房地产市场。
对比2008年~2019年期间的贷款,住户部门贷款已经增长了49.6万亿元,其中个人住房贷款余额占了54%,11年的时间增长了26.8万亿,年平均数值也已经超过了居民杠杆的总体增速。
据了解,目前我国存量商贷大概有6000多万笔,加上公积金贷款的人数,按照一个家庭四口人进行计算,背负房贷的人数大概在3-4亿人左右。
值得注意的是,2016年~2018年期间,短期消费贷款也开始猛增,速度已经大幅超越了住房部门的贷款增速。
别以为是人民的消费水平变高了,实际上是短期消费贷也开始流向房地产市场。当“短期贷款”也能充当首付时,购房杠自然杆就加速抬高了,这也是国家为什么最近一直严查其他资金流向的原因。
对于商贷“有房族”来说,今年有个房贷新规马上就要到期了:
央行公告:自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。
定价基准只能转换一次,原则上今年8月31日前就要完成转换。
总结有两点信息:1.未来1个月的时间之内,2020年的房贷新规就要到期了;2.“商贷有房族”必须在LPR和固定利率中做选择,接下来给大家详细讲解两种利率的区别。
1.转浮动利率(LPR),每月20号等更新
科普:LPR有1年期和5年期以上两种类型,每月20号(节假日顺延)都会公布新一轮报价。截止到7月20日,LPR的报价是:1年期3.85%,5年期是4.65%。
举个栗子!
小王在2016年买了一套房子,按揭合同期限是30年,基准上浮20%,4.9%×(1+20%)=5.88%。
如果转换为LPR,重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日。那么,加点幅度为108个基点(5.88%-4.8%=1.08%,4.8%是2019年12月份的5年期LPR报价)。
转换成功后,在剩下26年的时间内,小王的利率就只跟随每月20号LPR的报价变化而变化。
假如,今年年底,5年期的LPR利率降到了4.3%,那么明年1月1日重定价后,小王的房贷执行利率就是:4.3%+1.08%=5.38%。
2.保持房贷利率不变
如果利率不变的情况下,小王的房贷执行利率在26年内一直都是5.88%,享受不了LPR降息的福利,即使未来LPR降息到了4%,也与小王无关。
总得来说,看的就是“商贷有房族”敢不敢赌,一边是每月变化的数值,一边是雷打不动的死利率,看上去就像工资有业绩提成和没有业绩提成的区别。
关于转不转这个问题,小编认为,如果房贷合同时间比较长的,选择浮动会比较有优势。对比数据可以发现,5年期LPR曾经多次下降,估计未来趋势也是长期下降,早转早享受。
相反的是,买房比较早的有房族,如果房贷期限没有几年的时间,并且房贷执行利率低于4%的,保持固定利率就好了。
看到这里,转“浮动”还是保持不变,你想好了吗?
责任编辑: zhenzhen
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