出租房要交税了 房租会不会上涨 关键还是市场说了算

　　河北省的一纸通令让整个楼市又不安静了，原因是，河北省准备对出租房屋征税了，人们不禁要问，房租会不会上涨?以前都有一个说法，针对出租房的任何费用增加，房东都会把负担转移到租客身上，现在真的来了，本来就已经很高的房租，是不是让租客更加不堪重负了?

　　本来在房价不涨之后，人们开始考虑租房应该比买房更合适了，人们开始慢慢要养成租房的习惯，动不动几百万的房子，月供都比租房的租金高出去好几倍，何况还有百万以上的首付。如果，房东把税负转移到租客身上，岂不是会造成背着抱着一般沉的情况?人们会不会又转向楼市购房?征收出租房屋个税，目的何在?

　　9月4日，河北税务局发布新政，自10月1日起，个人出租(转租)住房不能提供合作、准确成本凭证的，不能准确计算租赁成本费用的，按照租金的5%到10%缴纳所得税。其实，国家早就有关于出租房屋要缴税的规定，这个还真不是什么新东西。

　　根据有关规定，房屋出租时，需要缴纳的税赋项目及税率如下：1、房产税：应按租金收入的12%在出租房产次月起缴纳房产税。2、城镇土地使用税：依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。3、营业税：个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税，个人出租房屋月收入在800以下的免征营业税。4、城建税和教育费附加：个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税额为计税依据，按适用比率缴纳。5、印花税：个人出租自有房屋，凡用于生产经营口的，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所确定租赁金额的千分之一贴花，税额不足1元的，按1元贴花。6、个人所得税：个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;月收入在4000以上的，应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，计税税率均为20%。

　　对于单位出租房屋，这项规定一直都在执行中，对于商业用房其实，也在执行。因为这些材料都是完整的，没有这些材料，没法注册登记，也就没有办法开张营业。但是，相对于个人出租房屋来说，所谓的规定，执行的并不严格。这可能有这么几项考虑：

　　一是政府要培育租赁市场，肯定就要网开一面，二是出租房屋的市场很不规范，对房东和租户都没有严格的管理，也缺少一些硬性的制度，三是租赁房屋的备案率很低，个人之间租房有的连个协议都没有，通过中介租房，也只是在中介公司有个存档。四是征税成本很高，因为市场不规范，如何征税就是一个很大的难题。

　　五是房屋的投资回报率很低，在目前几乎没有持有成本的情况下，租金回报依然低得可怜，大概只有1.5%到2%，差不多要50年以上才能。人们投资房产用于出租的收入还不及银行利息高，从政策上讲，要发展租赁市场，怎么鼓励人们投资?造成这个现象的原因，当然不在税收制度，而是因为，房价上涨的太快了。投资房产几年就能翻一番，所以投入楼市的钱，都在炒作现房的买卖，而很少有人投资租赁市场。如果，在这种情况下对出租房征税，既没有意义，也不利于租赁市场发展，还会刺激人们更多地往投资买房上集中。

　　其实，最近开始征收租房税，也不是从河北开始的，根据北京税务部门的信息，目前北京个人出租住房，月租金收入10万以下的，按照综合税率2.5%收税，月租金10万以上的，按照综合税率4%收税，2019年1月开始执行。此前的税率都是统一5%。上海个人出租房，2019年1月，税收调整为，月租金10万以下税率为3.5%，10万以上为5%。在这之月租金3万是分割线。

　　广州从2019年1月起，个人出租住宅，月租金在2千到3万的，税率为4%。月租金在3万到10万的，综合税率4.295%，10万以上税率是5.91%。深圳目前和广州类似，分为三个级别，月租金小于3万税率为4.5%，3万到10万之间税率为6.105%，大约10万元税率是6.18%，政策自2017年3月3日执行以来没有变化。

　　目前，各个纷纷开始征收出租房屋的部分税种，主要是中国的楼市已经发生了根本性的变化，整体楼市已经稳定向下，房价再涨已经没有多大希望，投资买房卖房也没有多大利益了，这个时候投资房屋出租市场应该是一个机会，因此，规范出租市场也是为了更好的发展租赁市场。完善租赁市场的游戏规则，是房地产市场大变革，非常重要的一步棋。否则，不可能租售同权。

　　但是，河北想要落实新政，只会比北上广更困难。各地都在迎难而上，那么出租房屋征税了，房租会不会涨呢?这就看市场是变大了，还是变小了?今年春节前后，北京就出现了房租上涨的情况，但是，很快就回落下来了。原因就是某些被认为制造的涨租理由，在市场的狂潮之下，很快就会被击得粉碎。所以，房租会不会涨上去，关键看市场。