易宪容：当前一线城市楼市逐渐降温是市场最好选择

对于国内的房地产市场，目前最关注的可能是一线城市及二线热点城市的房价。对于这个市场房价，目前是众说纷纭。有报道说，一线城市楼市还在进一步降温。而市场流传另一消息就是，由于一线城市房地产的行政调控已经三年了，许多人都在猜测，2019年国内一线城市的房地产行政性调控政策可能松绑。如果这种情况发生，那么国内一线城市及二线热点城市的房地产市场价格又会出现如2016年那样的疯狂上涨。对于2019年国内的房地产市场特别是一线城市的房地产市场，到底会发生什么，估计不会如一些投资者期许的那样，否则真正的有效的房地产调控政策又要推出了。

在此，我们先来看看，一线城市的房地产市场到底降温了什么?什么房地产市场金九银十到底暗淡在哪里?这些城市的二手房市场到底如何冷飕飕?从已经公布的数据来看，今年10月份，深圳市新房成交量环比下降18.3%，每平米成交均价5.4万元左右，环比微跌。深圳贝壳研究院数据显示，深圳10月样本楼盘均价为58429元/平方米，环比下跌0.6%，同比上涨4.7%，涨幅收窄。10月用于编制指数的100个热点样本楼盘中，上涨样本占比27%，基本持平;下跌样本占比37%，明显扩大;持平样本占比缩减至36%。

也就是说，从10月份深圳新房市场的情况来看，只是住房销售量的下降，但是从房价表现来看，同比上涨了4.7%，环比只是些微下跌。而这种房价的环比下跌，如果不是连续的，反之是同比上涨4.7%，也就意味着一年间深圳新房价整体上是在上涨，涨幅还不小。还有，如果住房销售量急剧下降是与创历史高位水平相比较，这种下降的意义同样不是太大。因为一个市场如何可让其需求永远在创历史记录呢?当然，最为重要的是住房销售量下降，而住房的价格则不仅不下跌，反之在上涨。这就意味着这个市场基本上是一个以投资炒作为主导的市场。投资者看到市场的形势对其投资收益不利，或市场形势的价格没有达到他们预期收益率，他们不想让所持有的住房在价格向下调整时销售出去，而是宁可不卖，也不降低价格。因为，仍然相信未来房价会上涨。

所以，这种住房销售量急剧下降，而住房的价格居高不下，而不调整，这无论是对深圳，还是对其他一线城市或热点城市来说，并非是这些城市住房市场的冷淡，也不是什么金九银十的行情消失，只是这些城市的住房投资者及房地产开发商，面对房地产市场的价格与其预期收益率差距不愿意出售而已。如果他们愿意不断让价格随着住房销售量的下降出向下调整，那么房地产市场的住房销售量也会逐渐地增加。一个房价上涨了十几年的市场，一个房价十几年上涨了十倍以上的市场，投资者及房地产开发商还想这个市场的价格再涨下去，估计这样会离市场法则越离越远。如果这些城市的房地产市场能够随着住房销售量的下降，住房价格也随之逐渐调整，预期这是国内房地产市场特别是一线城市房地产市场走出困境最好之路。

对于深圳的二手房价市场来说，深圳规土委数据也显示，10月深圳市二手房网签4524套，环比下降17.6%。而且有些业主的住房随着住房销售量的下降，价格也有些许的调整。也就是说，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右，甚至有15%，即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有上升的趋势。深圳二手房已经持续了相当长时间的价格上涨，目前价格调整也是很自然。这也意味着随着价格的调整，房地产市场的需求也会逐渐释放出来。不过，这种住房需求的释放程度，不是说房价下跌，就会吸引居民进入市场，关键是看房价调整的程度及居民可支配收入的高低。如果这两者达到相配匹的程度，那么住房需求释放就会快一些，否则就会很慢。住房投资者不要指望房价做些微的调整，住房需求就会涌现。所以，在房价比较高的一线城市，如果房地产市场能够维持价格降温态势，住房市场需求才能释放出来。否则市场清淡不可避免。

可以说，就当前房地产市场来说，如果价格过高的一线城市房地产市场能够有所调整，这应该是城市房地产市场最好选择。因为，只有通过这种逐渐地价格调整，才能够化解房地产市场所积累的一系列的问题。特别是当这种调整是一个相当逐渐的过程时，它就能够减少房地产市场震荡，降低其风险。国内媒体不要看到这个市场有些变化，就来个标题党，宣染这种房地产市场恐慌。这对中国住房市场的理性回归是相当不利的。