房住不炒，接连的刺激政策下，会不会迎来又一轮的房地产涨价？

　　为了有力促进新基建的建设，国家已出台了万亿的刺激计划。最近又有一项刺激政策出台。

　　2020年4月30日，中国证监会网站发布了中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知。

　　1、 此REITs非彼REITs

　　一般来讲REITs是指房地产信托投资基金，这是一种将房地产证券化的重要手段。实际上2008年的金融危机，就是来自于美国的一种房地产证券化的风险，通常将这次危机称为次贷危机。

　　两部门这个文件中的REITs却不是上述意思表达，文件中的投资信托基金指的是基础设施领域的不动产。指向很明确，这里的REITs基金指向的是国家重大战略实施，服务实体经济的项目，而且要求这些项目符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好。

　　这个政策一方面是刺激经济，但更大的目的是契合当前所讲的新基建等的建设。

　　这样的项目缺少资金吗?在实际中，这样的项目并不缺少资金，通常都是银行大力支持的项目。只不过这项政策实行后，这样的项目可以变间接融资为直接融资，这是一个重大变化。

　　2、REITs的作用

　　REITs是西方通行的一种配置资产的方式。

　　这样的资产配置，一般具有将流动性较差的资产，提高其流动性的特点。另一个特点是可以有效地为中小投资者提供投资渠道，将一个大的资产包分成若干小的份额，便于中小投资者投资。在上述特点方面，我们将要实行的REITs和西方传统的REITs并没有区别。

　　从安全性来讲，文件中REITs所指向的项目更加安全，因为这些项目一般是国家重点项目或民生项目，而且有的现金流收入的稳定性也非常好，因此这是一种较好的投资标的。

　　而传统的西方REITs所指向的项目，就有不同的区别，我们前面说的次贷危机，就是指的还款来源较差的房产。这里的“次”是相较于“高”和“优”而言的，正是因为其具有的“次”，所以才会出现风险。

　　因此，我们即将推出的这种REITs基金会更安全，更能得到稳健型投资者的青睐，也更适合普通大众的投资。

　　3、为什么要推出REITs?

　　有人一定会问，这里所指向的一些国家重点项目或有充分现金流的民生项目，既然能够很容易从银行贷到款，为什么还要搞什么REITs?这里的原因主要有以下三个：

　　第一，这样做以后，可以增强资产的流动性，使本来流动性不好的资产，便于在市场中流动，既便于资产的变现，又有利于激活市场。

　　第二，便于中小投资者进行投资。以前大家没有很好的投资渠道，多余的钱，要么去买房，就会推高房价;要么存在银行，就会增加大量储蓄存款。现在，通过这种形式，就可以给大家提供一种安全又有较好收益的投资方式，从根本上解决了社会闲散资金往哪里去的问题。

　　第三，通过这类基金的设立，就把过去的间接融资变为了直接融资，这就是通常讲的金融脱媒。通过金融脱媒，有助于增强我国的市场的活力。市场活力增强后，就会以强大的市场，取代目前强大的银行，市场的活力和抗风险能力就会更强。

　　在世界五百强的企业中，我国在前几位的以银行为多。而在美国位于世界五百强前面的公司，一般是实体公司。有专家认为，从市场竞争性及优越性来考虑。只有强大的市场才更加有生命力。

　　4、这些REITs会不会流向房地产?

　　这种可能性非常大，虽然政策制定者或有关专家会说，不会。但我预言这些资金一定会有部分流向房地产。主要理由有二：

　　政策的溢出效应。所谓的溢出效应是指最后产生的效果与当初设计的目的不完全一致的情况。因为这个政策的实施，必然使市场上的资金更加丰沛，而房地产是最需要资金的行业，由于有溢出效应的存在，因此这些多余的资金就可能会部分地流向房地产行业。

　　资本的逐利本性。这个特性决定了这些资金必然会有部分流向房地产。资本的逐利性，指的是资本总是会追求最大的收益。资本在逐渐放大的利润目前，迫切性会逐渐被放大。马克思就说过，如果有50%的利润，资本就会铤而走险。

　　政策的溢出效应提供了可能性，资本的逐利本性提供了必然性。所以，炒房客一定会蠢蠢欲动。大家一定要睁大眼睛，顺应形势，去盈取个人应得的利益。