国家连发2份文件：涉及土地和户籍，买房新规则？

　　楼市“涨价潮”是从何时开始?房说君以为这在2008年的时候，房价就真正开始了本轮的上行期;但不可否认的是，每当国家发布对房地产的积极政策，总能引起房价的腾飞。

　　前几日国家在1晚内接连发出2个报告，其内容含有的信息量很大，有可能会对楼市下个10年发展产生影响，不管是炒房者还是无房的刚需都被波及。

　　4月9日晚，高层发布《构建更加完善的要素市场配置》。

　　发改委下发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展》。

　　这2份报告中，前者似乎是关于完善市场配资，而后者是有关“城市化”指导建设，两者似乎看起来风马牛不相及，然而其中却是包含了对房地产界信息量很大的内容。不急，房说君希望能在文章中一点点地为大家“抽丝剥茧”解读。

　　新文件涉及土地跟户籍制度改革，楼市规则或要开始更新?

　　在《完善市场要素配置》文件里，长达32项的意见说明涵盖了股市、存贷款利率、科技发展、债市、土地等与市场有关的因素，这份报告最大的意义就是在全球经济因“冠毒”而受影响后下滑，及时对国内经济做出调整从影响中复苏，新规则对楼市最重要的就是财政货币政策、楼市走向以及土地供应性质改变;《新型城镇化建设》则是对今后长江三角、珠三角等城市群户籍、社会福利互通互相承认的优化，所以2份文件加起来或会影响着今后10年宏观经济的发展。当然，与经济互为羁绊的楼市自然也不例外，更有可能让房地产界“寝食难安”。

　　首先是新的土地改革，在本次的报告里重点提及了永久农用地下放审核、宅基地重新登记、集体土地入市等。“永久农用地审批下放”这是之前就已经公布过的，房说君就不再详细赘述，农用地转变为建设用地这也就意味着审批过后开发商直接建造就行，连征地环节都剩下了也就少了许多的口角是非;集体土地入市流转这在去年9月份的《新土地管理法》中就有了端倪，本次报告发布后就再法律层面确保了农村集体土地入市后的合法性，可以说以后开发商直接跟村代表洽谈拍地事宜就可以了，个人或企业可以直接购买或者出让不受限制。

　　本次还同时开启了新政，重新登记农村宅基地，难道意味着这类房子以后就有合法产权?房说君看来未必，本次高层只是提出要盘活农村宅基地，将荒废、空置的无产权房进行重新处置，毕竟在农村这类房子数量众多，盘活以后或许会由各地方统一管理或租赁。

　　房说君认为这些有关土地的新政会让开发商“寝食难安”，目前国家对集体用地入市后强调作为共有产权、廉价房的建设用途，不妨深入细想层次，农转建、集体土地入市或许回怼现有商品房体系产生冲击。房价为何会不断水涨船高?很大一部分是炒房者不断囤房而市场刚需需求旺盛造成“供不应求”现象，一旦低廉的共有产权房、廉价房供应量上去后，大家都购买这些房屋那么囤房者、开发商生意就日益减少利润下降;其次宅基地的盘活也有利于发展房屋租赁市场，这块无疑也是在分“以租养贷”炒房人的蛋糕。

　　再者就是户籍制度的新政。以往在城市群之间，彼此的社保、医保结算会因户籍不同而异地结算，繁琐且麻烦，长江三角洲和珠江三角洲作为我国经济工业发展的前沿，通过融合实现轻轨、高铁、社保、出行等互相通用这是第一步，第二步就是文件中提到的通过新建大型CBD、综合体等方式让这些城市地带产业无缝迁移、联合，有利于后期在新基建以及土地出让外达到更快效率，如此一来开发商拍地建造成本也会大降，当大家都知道的“秘密”就不再是秘密了，房企还能以土地贵为由卖出高房价吗?

　　城镇化发展要提前结束?楼市不再以规模“论英雄”，楼市3巨头齐改口。

　　在房地产高速发展时期，保持着不断拍地-建房-出售这种高周转模式，几乎是所有房企发展套路。谁能最迅速拍下囤起足够多的地块就能建房出售占领市场份额，随着这2年房地产销售放缓特别是今年遭遇突然的风波后，大家都开始谨慎起来不再以规模“论英雄”，融创董事孙宏斌就表示，今年会谨慎拿地，不赚钱的活都不会干。城市化发展作为开发商企业们鼓励买房的“理由”，在第二份《新型城镇化建设和城乡融合发展》的报告中就对这方面发展提出指导意见。

　　内容指出300万以下常住人口的城市，将会全面取消落户限制;而300万以上人口将会推动重点人群落户限制的取消，难道要提前结束城市化发展了?房说君认为不能以偏概全，城市化发展作为国家既定战略而本次开启的这个新政更多的推重中小城市“同城一体化”削弱落户对人才流失影响，转换到楼市影响就是在城市群一体化后，大家的购房记录就更加清晰了，有些城市为了扩大买房内需在不同户籍买房上往往会忽略，户籍影响被削弱后这样做法就不可能再实施了。万科的高层郁亮也表示过，目前的困境是对各领域、企业一次大考，大家都无法置身事外来独善其身，则也是楼市目前面临困境。

　　城市化的作用就是希望能提升落后农村的经济水平，初衷是好的但现实中却变成了让农民进城购买房子减少存量房的做法，国家现在却加上“新型城市化建设和融合”来重新定义城市化做法，配合宅基地盘活、农转建、集体土地入市，以后农民家门口就能买到便宜房子何必进城买?所以城镇化不会提前结束而是被重新定义了。

　　2个报告里的内容算不算是对楼市友好政策?不能算完全的坏消息，至少在集体用地上房企还能通过购买转让等方式获取集体用地建房，只是这个土地拍卖成本下降后也卖不出高价了。对于房企们今年到期的负债、债券等问题，前10强企业恒大的许家印也开始担忧，他认为今年要用最大决心、力度来降低负债，同样是通过减少现有土地来建房赶紧回款。万科的郁亮、恒大的许家印、融创的孙宏斌前5强房企态度都一致转变，不再盲目扩张以负债方式发展，这与前几年大家一致看好楼市发展态度大相径庭，“楼市3巨头”的态度改变说明了一个问题，就是不管国家有没发着2个报告，楼市下行的大周期都不会改变，只是前者催化后者到来的步伐。

　　房说君有话说：国家新政的开启对无房者来说是利好的一面，共有产权、廉价房等入市就意味着大家不再被高房价拖累，土地跟户籍制度的新规则也从侧面对楼市进行调控，但是真正让房地产“寝食难安”的不是其他而是这几年来房企自身大规模发展造成，“楼市3巨头”的态度也很好说明这点，大家开始不再发表积极鼓励的看法了。