地产调控的悖论——负债、利息和房价

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　　又到年底了，眼看着又有一些地产企业要撑不下去了，人民法院公告网显示，截止10月末，2019年全国共有400多家房地产企业宣告破产清算。有人大惊小怪，根据国家统计局最新公布的第四次全国经济普查公报(第四号)，全国登记的房地产开发经营企业个数是20.6万个，破产清算400多家，这才哪儿跟哪儿。关于房地产行业统计局最新的数据是这样的：

　　400多家破产风险完全可控，比起P2P强多了。

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　　我国地产企业的负债规模可能是全世界第一的，但总体上还是跟着祖国经济一起发展，从2014年到2018年，整个社会融资规模上涨了近80万亿，63.4%。

　　社融规模中有1/3到1/2是的房地产相关融资，所以这个数学也比较好做，到2018年底，大概60万亿到100万亿的规模。至于到底是多少，各有各的口径，在百度上一搜，能出来各种结果。

　　最近几天国家统计公报也出来了，对于截止2018年房地产开发企业的负债，统计局数据是78.7万亿。结合年度统计数据，这些年地产行业的资产负债变动情况是这样的：

　　我们假设地产企业的资产都是真实的房子，那么统计数据资产是100.6万亿，负债是78.7万亿，资产负债率是78.3%。

　　所以我们得出来一个结论，如果房价跌20%左右，房地产企业就将资不抵债(因为负债端是不会被豁免的)。而且大家可以看到，这不是一个单行业问题，因为地产负债占整体社会融资比例太大，这是一个国民经济命脉的问题。

　　所以历史上，大规模的房价调整，跌幅在20%-30%之间。

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　　如果负债不用还利息，那就跟投资没什么区别了。上面说的那几十万亿除预收账款等一些非付现负债，都是要付利息的。咱们有息负债按最低限60万亿来算，那么可以算算一年利息是多少。

　　地产行业有悖论：

　　市场越不好，资产负债率越高，利率越高，越还不起。

　　国企利率比民企低一大截，所谓的双轨制。我是真见过某大国企4个点从银行借来的钱贷给某民营地产企业收20个点利息的。

　　18年-19年的利率水平不大好说，但是基本上可以以5年期贷款利率上浮来看，保守来看，整体利率水平起码在7个点左右。因为虽然国企标杆中海18年的利率能做到4.3个点，但民企标杆恒大已经8个点往上了。

　　按60万亿，7个点利率来算，一年的利息是4.2万亿。那么这4.2万亿是什么意思呢，统计公报显示，18年地产企业总营业收入是12.6万亿。也就是说地产行业33.3%的收入其实是给银行和各种金融机构付利息的。

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　　最近年底了，银行开始催债，而房子卖不出去，房价下行的情况下，地产行业的日子相当难过。当然地产行业的问题不光是地产自己的还有财政、金融乃至整个经济体系系统性的问题，但是如果问我从稍微微观一些的角度看为什么房地产调控这么难，那么核心点恐怕是房地产行业的负债率太高，一个接近80%资产负债率的行业，占整体经济体量的1/3往上，而且政府导向上这个行业又要面临限制发展的状况，平稳落地如何落?

　　所以行业要想不崩盘，有两个点是必然的：

　　房价稳，如上所说，市场规模不扩张的情况下，大概能容忍20%-30%的跌幅。当然指的是全国整体而不是结构性的。

　　利率下行是解决债务问题的必然，千万不能竭泽而渔。现在市场上已经又出现20%-30%的过桥资金了，信托的利率也照着15%往上去了。如果市场没有回暖迹象，这些都是压死骆驼的稻草。

　　只要不硬着陆，其他问题，就留给时间解决去吧。