实锤楼市重磅消息，房子又要涨了吗？

　　双十一当天，深圳的豪宅税免征政策出台，彻底废掉豪宅总价标准，市场上在卖的35%“被豪宅”二手房“松绑”，之后二手房迎来各种反应。

　　一、业主趁机提高楼价，心想赶紧多卖高点

　　二、买房者少了很多“豪宅税”

　　三、被豪宅捆绑的一批深圳二手房，又迎来卖点

　　四、一批新房也被带动。豪宅税没有了，新房的对比性提高

　　五、地产中介又开始忙了

　　先不说房价，不说业主和买房者是否“杠上”，说说市场成交。

　　市场的成交多了起来，其中龙华区域二手楼成交量先升257.1%。按照贝壳的一份新数据显示，豪宅线调整后周一、周二深圳二手房成交量环比上周末增加57.0%。从各区域市场表现来看，龙华区域成交量环比上升257.1%、增幅最大，罗湖、盐田、宝安等区域增幅也都超过70%。

　　而按照市场的估算，深圳集中在300-1000万的成交二手房，70%按照原先的标准是要缴纳不少豪宅税，如今基本降低了重大的税费成本。乐有家的数据也显示，深圳今年上半年67%的二手房住宅成交是300万以上，基本很少是300万下的成交。而500万以上的成交也占比到31%的幅度。贝壳深圳研究院院长肖小平表示，本次“豪宅线”标准调整之后，深圳市场上将大约会有35%的“被豪宅”二手房会因此“松绑”。

　　按照套总价来评断是否是普通住宅这个时代的标准已经过去。

　　一、豪宅税为何备受市场关注?

　　据房产大象了解，这次政策主要是体现这点的变化：“对于满两年，单套建筑面积在144㎡以下，税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5%”。

　　普通住宅认定标准的改变，个税的核定征税是按照1%和1.5%税率的不同;增值税就是满二和非满二的免征和按5%征税的区别。

　　一个是个税0.5%的区别变化，一个是征收还是按5%征收的问题。这里面就产生很大的税费成本，特别在深圳单套500万房子随处可见的今天，买房这个成本，甚至可能多出不是几十万的问题。按照中原地产一份数据也显示，深圳二手住房目前均价为54551元/平米，按90平米来算，套均总价491万，高出了任何一个区的豪宅线。根据贝壳数据，按原来的豪宅线，存量房中40%的房子为豪宅;存量房中，60%是豪宅。彻底废掉豪宅总价标准后，60%的房子都不是豪宅了。将普通住宅列入豪宅征税的房源，也少很多，自然买房的成本也低很多。

　　二、误伤的刚需客高兴，业主更加开心!

　　看问题得双面，其实深圳豪宅税减免后，不仅仅是误伤的刚需客高兴，业主更加开心，同时相关行业的开发商、中介也跟着高兴。

　　在深圳，用“用时间换空间”，“调区域换大房”，“用旧房换新房”……这样买房子的人不在少数。特别在2015年之后的市场，深圳换房的群体其实是比较多。

　　当无法登上高昂楼价的房子时候，上车的机会就得用其它房子来换资金，去买入另外一套。这也形成了今天深圳购房比较明显的“层圈”结构。低位有刚需、中位有消费、高位有市场的房产购买结构。每个来深圳置业的人群，也得按照这个“层圈”去选择自己的位置，然后入市买房。

　　这次豪宅税调整了普通住房的标准后，按照一套房子，基本是满二年，不满二年，满五唯一，都有不同税费的差别。其中差别最大的就是满二年的，少了几十万的税费，无疑为购房者节约了几万至几十万元不等的购房支出。

　　在减税降费的背后，市场却频出部分业主疯狂反价，可以看出业主此时刻的心情是高兴的，自己的房子可以卖出更好的价格。如果是按照30%的首付，其实付款买单最多的是贷款部分。当然了，房子总价增加，首付自然也会增加，自己筹备的现金也多一些。豪宅税，盘活了一部分原本涨幅偏小楼盘楼价的上涨，市场上议价空间也将明显收窄。

　　不过，未必业主反弹调价，客户就接受，毕竟是谁在花钱的问题。业主比买房的人精明，其实买房的人也不比业主“傻”。有利可图，买房者会接受，或者逼于无奈刚需，则接受，否则还是观望为主。贝壳的数据显示，仅2.6%的房源在政策出台后进行过调整价格，其中宝安、光明、南山、龙华是调价相对高的地区，基本是上涨价格2.1-4.9%。绝大多数房源调价在0-3%的涨幅区间，占比达到36.3%。

　　豪宅税放开后，深圳的地产中介基本是到处放风业主涨价，而开发商的推盘也比以前多很多。这些都体现出在豪宅税后，各方的积极反应。

　　三、市场成交走向哪里了?

　　按照贝壳的数据显示，豪宅税调整后，龙华区域成交量环比上升257.1%，其次是罗湖，南山，宝安，坪山;龙岗增幅较低，为12.2%。成交价格方面，700万-800万元的成交量环比上涨550.0%，800万-1000万元上涨150.0%，600万-700万上涨136.4%。

　　按照贝壳2018年一份数据显示，深圳被豪宅较多的地方是龙华、南山、坪山、宝安一带的地方，基本也吻合这次的豪宅调整后，成交量发生很大变化基本是这些区。而龙岗虽然豪宅比例不低，但龙岗楼盘价格层次也分布多，自然选择不同总价房源也多，未必一定选择较高总价房源成交。

　　四、十个专家九个专家说豪宅税放开是利好

　　对此这次豪宅税减免后，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“豪宅税”新标一旦落地，短期内将激活二手房成交量。李宇嘉分析称，刚需很多接下的是换房者“卖小买大”放出的小户型，税费越高，越影响购买力，这次的调整会进一步导致整个换房链条可以转动起来。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，豪宅税只看容积率和面积，这个消息会对市场形成比较大刺激。

　　深圳市住房和建设局正式回应则表示，这是充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

　　五、小知识：深圳普通住房认定标准变化

　　原来满足以下三个条件即为“普通住宅”：1.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2.单套住房建筑面积144㎡及以下或者单套住房套内面积120㎡及以下;3.实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格。

　　2019年11月11日后，新标准的深圳普通住宅：1、住宅小区建筑容积率1.0以上;2、单套住宅建筑面积144㎡以下。

　　深圳这次释放了政策，让“普宅豪宅化”共识从深圳市场消失，明确提出自2019年11月11日起，同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的深圳住房为“普通住房”，免征增值税。除了免征增值税，未满2年的房产个税也降低。

　　废除了豪宅税，成交市场又来了，你又有何感想呢?