北京出台土地新规，对楼市影响大了！

　　昨天，北京土地交易市场成交了两宗住宅用地，这两块地的规划和以前有了很大变化。

　　变化一：此次亦庄的这两个地块中，基本都是纯住宅的地块。

　　要知道住宅用地在以前都会有配套的商业用地，但此次的这两块地并未搭配相应的商业用地。

　　随后，有媒体也从北京市规划和自然资源委了解到，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

　　变化二：两宗地块均须执行“9070”政策，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

　　关于早在2006年就曾发布的“9070”政策，在这些年的实际执行过程中并非常态执行，明确标明的项目并不多见。

　　而此次两个特殊点汇集在同一时间出现，还是反应出一些好的市场信号。

　　供应太大

　　先来说说第一条：今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

　　由于众多历史因素，我国的房产大数据统计其实需要完善的地方还有很多。

　　虽然前些年成立不动产登记中心时就表明会很快实现房产数据全国联网。

　　但实际上，别说全国联网，想要短时间内让地方房产信息系统化都很不容易。

　　基于此，在整体规划上，必然缺乏完整数据作为参照，也就容易造成很多问题。

　　其中已经暴露出的问题就有商住和写字楼严重过剩。

　　根据第一太平戴维斯数据显示：

　　天津、西安、重庆、武汉四地的写字楼空置率超过30%;

　　厦门、成都超过20%，上海超过10%;

　　深圳甲级写字楼空置率为18.9%，同比上升2.5个百分点。

　　经济竞争力强劲的深圳尚且如此，其他城市情况也差不多。

　　虽然写字楼空置与这两年的行业衰退有关，但还有一个更重要的原因----供应量大。

　　以深圳为例，目前深圳甲级写字楼存量为553万平方米，同比增涨了19.3%。

　　存量还未消化，新增却依旧迅猛。

　　今年上半年深圳又新增了42万平方米可租赁甲级写字楼，预计下半年还要再增108万平方米!

　　如果深圳的写字楼需求无法跟上供给输出的速度，预计空置率将很快超过30%。

　　这种情况虽然在北京略好一些，但如果目前不加以调控，每个新增项目依旧雷打不动的配套一定比例的商业地块，那用不了多久，也会重蹈深圳的覆辙。

　　其实，不仅一线需要这样的调控，对新一线、二线乃至三四线，更需要这样的调控。

　　这些城市的写字楼和商住房需求相比一线而言少很多，但供应上却毫不手软，无数写字楼拔地而起，最后却大片大片的空置。

　　不仅浪费了土地资源，也积压了社会资本，显然不健康，也不正确。

　　当然，针对这类现状，目前有了北京的示例，未来可能会有越来越多的城市开始实行此类调控措施。

　　张良计&过墙梯的较量

　　接着，再来说说第二条：此次北京土拍的两宗地块均须执行“9070”政策，90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

　　从文字中就能看出，有关部门事无巨细，已经把项目规定得很精细了。

　　当然，究其原因，很大程度上，也是被开发商给逼的。

　　最近这几年，由于楼面价、备案价等诸多因素的限制，不少开发商为了项目能获得更多的利润空间，纷纷偏向于开发中高端楼盘。

　　这势必导致北京刚需型商品住宅会面临后续供给乏力的尴尬局面。(目前北京5环内已经很少能见到高层或小平米的新建商品房供应)

　　土地供应在正常供应，开发商也在增加住宅供应，但刚需的需求却没有得到满足!

　　要破解此种局面，只能再起用“9070”这种精细化调控的政策。

　　90平方米以下的小户型占70%，意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群。

　　考虑到这类客群的支付能力，开发商在定价上就会更贴合市场，这才是一个良性循环的过程。

　　精细调控已经开始

　　房地产行业在这百年中将经历上市、快速扩张、金融衍生、精细化管理这几个阶段。

　　而我国的房地产行业现在还处在刚完成快速扩张，正在整顿金融衍生负面这一阶段。

　　当然整顿金融风险与随之而来的精细化管理并不冲突。

　　通过上述两条不难发现，精细化管理已经逐步开始。

　　从我国的房屋总量来说，房子已经够用。

　　即使城镇化还有一定空间，但从2017年统计的人均居住面积为32.35平方米来看也差不多了(当年的测算还不包含空置房和投资规模低于500万的城镇自建房)。

　　总量够用，但很多人依旧为买不起房、房价贵而忧心，这些都需要更精细化的调整来改善。

　　目前楼市除了金融水分外，结构发展不均衡将是未来需要面临的最大问题。

　　在金融风险逐渐被稳定，大局稳住后，就到了处理这类问题的时候。

　　除北京外，上个月天津、南京也都对自己区域开始越来越精细化的调控，无论是人才引进还是产业发展，基本上都细化到了某个特定的区域内，也就是所谓的头痛医头，脚痛医脚。

　　只有通过这类精细化的楼市管理和调控才能逐渐清除楼市快速增长带来的积弊。

　　虽然这个过程会很漫长，但好歹算一个好的开始，还是值得期待的。