明年农民集体土地可以直接交易,楼市会受到冲击吗?

　　十三届全国人大常委会第十二次会议8月26日表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。

　　这将带来多大影响?对丽江影响几何?会促使房价下跌吗?

　　集体土地可以直接入市，是否意味着土地市场供应增加，因而促使房价下降呢?

　　新《土地管理法》出台后，解读颇多，不少文章都跟房价搭上了边。

　　有许多文章分析道集体土地的入市将会对现在的房地产市场造成巨大的冲击，因为政府不再是唯一的土地供给方。

　　集体土地可以直接入市交易，虽说听上去将会对楼市有很大的影响，但实际上对于现有的房地产市场影响不大，对于丽江房价的影响更是微乎其微。

　　从哪些方面可以知悉呢?我们先来对比一下新旧土地法。

　　原《土地管理法》：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　新《土地管理法》：删去了原《土地管理法》中从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地的规定。

　　对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

　　需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　简单点说，就是农村集体经营性土地可以直接入市流转!不少文章中直接将“经营性土地”这几个字去掉。显而易见，可以直接入市流转的不包括耕地、林地等农用地，更不包括宅基地。

　　除此之外，集体土地入市是有条件的：

　　入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途;

　　必须要经过依法登记，也就是说是有不动产证的;

　　它在每年的土地利用年度计划中要作出安排;

　　最重要的一条是，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人，也要按原来规划的用途来使用土地。商业的还是搞商业，工业的还是搞工业，不能变。

　　换句话说，农村集体经营性土地入市对住宅市场没有任何影响。

　　新《土地管理法》调整后，“农村集体经营性土地可以直接入市”，这意味着商业办公工业等用途的集体土地可以入市直接交易，那么，会对商业、写字楼和工业厂房的二级市场形成冲击吗?

　　从市场存量上来看，农村集体经营性土地多见于早年以集体经济较为发达的地区。一直以来，除了农民宅基地以外，无论乡镇企业或村集体经济组织需要申请用地的，基本上都是以国有土地形式获得，从劳力安置房到三产安置地块，概不例外。所以可以入市交易的存量集体经营性土地，少之又少，因而，对温州市场的影响，也就微乎其微。

　　另外还需要指出的是，其实在土地管理法调整之前，农村集体经营性土地也是可以通过特定渠道入市的。因为老的土地管理法开了一个口子，在破产、兼并等条件之下，这类土地也是可以转移土地使用权的。

　　换句话说，这类土地原本就可以抵押，也就可以变现，只是手续上多了一些步骤。

　　总之一句话，关于农民集体土地入市，不会对房地产市场产生什么巨大的影响。