什么是大产权房？什么是小产权房？

　　对“小产权”，有三种主要解释，又可区分为“合法”与“法律属性存在较大争议”。

　　一、“合法”两类：法律、规定明确，即交足购房款、或转让时补缴土地出让金，即可自由买卖。

　　1、按“发展商的产权”区分：发展商的产权为大产权，购房人的产权为小产权。

　　2、按“房屋再转让时，是否需要缴纳土地出让金”区分：不用缴的为大产权;要补缴的为小产权。

　　二、“法律属性存在较大争议”一类：法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。对“大、小产权房”的争议，是“土地使用权”，不是“房屋所有权”。

　　按“产权证的发证机关”区分：国家发产权证的为大产权;国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的为小产权，其并不构成法律意义上的产权。

　　律师提示

　　小产权房，不具备普通商品房的法律性质。房屋无国家发放的“土地使用证、预售许可证”，相关部门不予备案。在购买过程中，若出现合同纠纷，则难以得到等同保护。

　　其在开发建设过程中，缺少监管，质量问题出现的概率，要高过商品房。

　　国家规定，农民集体土地的使用权，不得出让和出售。其为乡镇或农村的集体土地上建造，不是普遍意义上的房地产商开发的房子，流程上少了一道程序，即没有给国家缴纳土地出让金。此类房子，购房者拿到的房屋产权证，国家是不承认的。

　　而因无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大。若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。即使有，也比有房产证的房子补偿少。

　　国家近年来，出台的法规、意见，总体的声音是要清理小产权房，正制定一系列小产权房清理方案，一些地区已进行试点。

　　区分大、小产权房及宅基地房。

　　小产权房

　　定义：为农民集体土地上建设的房屋。

　　土地：所有权归集体;农民只拥有使用权，且有期限限制。

　　房屋：其产权证，由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门颁发;不能办理房地产权登记;属于没有产权;不受法律保护。

　　宅基地房屋

　　定义：为宅基地上建造的房屋。

　　土地：所有权归集体;农民拥有永久使用权。

　　房屋：农民有所有权买卖和租赁的权利;房屋出卖或出租后，宅基地的使用权、随之转给受让人或承租人;不允许向集体组织成员以外的人转让。

　　商品房

　　定义：为有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式，取得土地使用权后经营的住宅，按市场价出售。

　　土地：居民有70年使用权。

　　房屋：居民有70年使用权。

　　律师提示：

　　一、宅基地的证，与房产证不同。

　　宅基地的证，是土地使用证，是记录关于该宗土地使用的权利凭证。房产证，是对房产所有权的凭证。两种证，都需向相关部门申报登记，才从法律上说明，对以上物权的法律状态。

　　二、购买的普通商品房，属于大产权房。其包括三种。

　　70年产权：为居住用地。

　　50年产权：为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地。

　　40年产权：为商业、旅游、娱乐用地。

　　大产权房，购房者既有了《房屋所有权证》，也有《土地使用权证》，且可合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

　　房地产商提供的土地证明，若是通过划拨得来，则为小产权，若是通过出让或转让得来，则是大产权。

　　三、购房前，须知事项：

　　确定产权年限：

　　而二手房产权年限：如，1990年开发商，买到该房屋的土地使用权，使用权是70年，则2018年新房主买下该房后，实际使用年限仅是42年。

　　同时，《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　理清用地性质：

　　不同的用地性质，有着不同的建筑属性、产权年限。购买新房时，购房者可查看，开发商的《土地使用证》与《商品房销售许可证》。购买二手房时，购房者可查看，房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

　　清晰有房屋≠有产权

　　“小产权房”，不是法律概念。购房者，应清楚“小产权”的风险，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。

　　在买房之前，要弄清楚房屋的产权问题，是大产权房、宅基地房屋、还是小产权房，若是大产权房，是70年、50年，还是40年，并要了解剩余的产权年限。