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苏州限售落地 未来楼市是喜是忧?

发布时间: 2019-05-23 10:30:44

来源: 中国指数研究院

分类: 本地楼市

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5月11日,苏州市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。《通知》提出,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。短短的几天时间里,限售可谓是吊足了大家的胃口,一石激起千层浪,热议开启。以下是中国指数研究院分析,到底是什么致使苏州限售最终落地?

土拍:成交楼面价回归高位,溢价率创近一年新高

2019年1-4月,苏州土地市场呈现出新的变化,从“2018年土拍低迷,流拍频现”到“2019年高溢价成交”,房企拍地表现截然不同。截止至4月底,苏州市区共计出让涉宅用地27宗,出让面163.93万方,建筑面积317.36万方,成交总491.37亿元,平均楼面价15482.97元/㎡,从近一年月度成交走势来看,4月成交楼面价维持高位,溢价率创近1年新高。

从各区域来看,近1年姑苏、园区涉宅用地成交规模处于低位,而成交溢率价方面,园区远高于其他区域,地市非常火热。

新房:供不应求,库存持续下行

地市热度的升温带动楼市成交量的上扬,尤其4月份,苏州商品住宅成交119.83万方,同比增加41.50%,环比增加64.33%。2019年1-4月,苏州商品住宅供求比仅为0.5,整体处于显著的供不应求状态。

分区域来看,园区、姑苏受可售房源紧缺影响,成交处于低位水平,整体供不应求较为严重。

在供求失衡下,可售面积一路走低,出清周期持续下滑。截至4月底,苏州商品住宅库存量为565.67万平方米,出清周期6.98个月,为近1年新低。

目前,商品住宅库存主要集中在吴中和吴江区,园区和姑苏可售房源,去化周期仅4个月左右。

二手房:房价持续上扬,园区量价领跑

目前苏州楼市整体还是由二手房做主导,二手房成交占比超过50%。房价自2018年7月以来持续上扬,4月二手房商品住宅价格为24261元/㎡,环比上涨1.03%,同比增加7.63%,为近一年新高。

近1年苏州二手房市场园区热度最高,占比总成交的25%,其二手房价也领先于其他区域。

对于购房者来说,区域板块的、配套才是选择的关键要素。园区及新区核心板块规划合理、商业配套成熟、聚集大量优质资源,已经成为改善型购房者的选择。尤其是园区,房源供求严重不平衡,加上新房限价政策,也催化了房价快速上涨。所以本次限售的主要区域是园区和新区核心板块。

政策出台后,楼市表现大猜想

是喜是忧?亦或喜忧参半?

猜想一:限售政策是否会给火热的苏州房地产市场降温?

从这次调控来看,相对于限购,限售更为温和,短期内限售区域成交量或将出现下滑。政府旨在给躁动的市场进行干预降温,调整市场未来预期。

猜想二:园区和高新区的限售,是否会让苏州别的区价格上涨?

限售确实有可能会使热钱从园区和新区核心板块流入苏州别的区,尤其是限售范围周边的区域板块。目前由于新房限售3年,二手房限售5年,未来将有部分购房者从二手房市场转向新房市场,这对新房的价格将有一定支撑。此外,土拍市场楼面价的上涨,对房价下降的空间也比较小。

猜想三:投资套利空间是否仍然存在?

苏州本次限售,对一些短期牟利的短线炒房客将有一定的震慑作用,把一些资金不足或者完全想打短线,快进快出的炒房客,清扫出场。

猜想四:园区二手房是遭哄抢,还是受冲击?

园区二手房限售5年,将会造成二手房供应量极速下降,成交量缩减。受可售房源紧缺影响,房价依然将有一定的支撑。5月16日,苏州园区调整政策,认定九年一。在该政策下,园区房价上涨或将得到一定的控制。

周边限售的“前辈”们

楼市表现是喜是忧?

目前,全国已有60余个城市均有限售政策。我们选取苏州周边比较有代表性的4个城市(常州、南京、无锡、徐州)实践经验。

由此可以看出,徐州无论是限售政策出台的环境,还是限售内容和苏州均最为相似,我们将重点对徐州限售前后新房与二手房价格变动情况进行研究,来看一下限售政策对楼市热度的影响。

2018年5月31日,徐州限售政策升级施行后,新房成交量出现回调,成交价格不断波动;二手房价涨幅收窄并趋于平稳。总体来说,在限售后一段时间里,楼市热度还是降温了。

结语:限售究其根本是回归“房住不炒”的政策核心。本次对苏州园区和新区热点板块加码限售政策,旨在打击购房者中的炒房情绪,给楼市适度降温,调整市场未来预期。


责任编辑: wanwan

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