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土地市场:市场环境不低迷,土地价格依然坚挺

2018年03月19日来源:上海证券报土地市场责任编辑:jingjing

 与销售端的继续高歌猛进相比,今年前两个月的土地市场整体略显“低调”。国度统计局最新发布的数据显现,1月至2月,房地产开发企业土地置办面积同比微降。此外,大局部城市土地成交溢价率明显下行,前两个月热点城市土拍溢价率根本维持在10%左右,明显低于2015年至2017年均匀30%的溢价率程度。

  但溢价率低并不代表地价廉价,土地价钱仍然坚硬。中原地产研讨中心统计数据显现,今年前两个月,50个大中城市以招拍挂方式出让的各类土地成交总额达6452.3亿元,较2017年同期增幅明显。业内人士以为,今年前两个月土地市场呈现量缩价升属正常的周期性变化。将来,房企除了在招拍挂市场寻觅适宜的拿地时机外,经过并购手腕增加土储也将越来越常见。

  关于前两月全疆土地置办面积增速由正转负。克而瑞研讨中心以为,这一方面是2017年初同期基数较高,另一方面则是多数城市的年度供地方案尚在制定中,使土地供给周期性“断档”所致。

  克而瑞研讨中心研讨总监杨科伟通知记者,今年前两个月,土地市场成交量与去年同期相比减少约10%。就环比而言,2月份相比1月份减少52%(春节要素),1月份相比去年12月份减少近40%。但这样的量能其实是正常的周期性降落。每年的一季度都是推地的“空档期”,按以往经历,要到每年的4、5月份,各地才会相继出台当年的供地方案。其实,作为传统旺季,再思索到春节要素,今年2月份的土地市场曾经算是相对活泼的了。

  就目前状况看,今年前两个月的土地市场呈现出量缩价升格局,这主要是由于一、二线城市土地成交占比拟去年同期有所上升,招致均匀地价有所上升。

  中原地产研讨中心的数据显现,今年前两个月,50个大中城市经过招拍挂方式出让的各类土地成交总额高达6452.3亿。其中,杭州、北京、苏州的成交金额分别达591.5亿元、564亿元、498亿元,同比增幅明显;此外,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市的成交额超越100亿元。

  由于金融去杠杆招致房企融资受限,大局部房企在土拍市场的“出手”也变得越来越慎重,抢地积极性有所降低,土地市场的溢价率也有所降低。以北京为例,2017年北京土拍均匀溢价率是24%,今年截至目前的溢价率大约是13%。

  中城投资对2018年2月不同城市土地市场买卖状况停止统计后发现,一线城市土地市场绝对量溢价率为7%,环比降落12个百分点,同比上升4个百分点;二线城市土地市场绝对量溢价率为16%,环比降落4个百分点,同比降落14个百分点;三线城市土地市场绝对量溢价率为30%,环比上升3个百分点,同比降落14个百分点。

  新城控股(37.320, 0.87, 2.39%)高级副总裁欧阳捷以为,溢价率低可能有两方面缘由。第一,该城市土地供给量比拟大,房企觉得当地的供求关系是供大于求,所以不敢随便拿地,以至会呈现土地流拍的状况。第二,由于过去几年房地产价钱的快速上涨,使出让土地的底价抬得比拟高,企业出于本钱和投资报答率的思索,出价慎重,因而溢价率变得比拟低了。但溢价率低其实并不能完整反映市场状况,但至少不计代价抢地的可能性降低了,市场的热度没那么高了。

  杨科伟表示,溢价率低并不代表地价廉价,只能阐明成交价和起拍价之间的关系以及市场竞争的剧烈水平。溢价率是个复合指标,要看起拍价几,假如起拍价很低,那溢价率不会很低,除非这个市场不被一切人看好。另外,如今土地市场起拍价比去年同期肯定是进步了。

  “房企今年‘两条腿走路’拿地的趋向会更明显。”杨科伟表示,在当前市况下,房企拿地会相对慎重,在招拍挂市场有适宜的土地也会去拿,或者直接在二级市场收买项目。

  欧阳捷表示,今年公司会比拟关注大企业进驻的城市,包括一、二线城市,省会城市,热点的三、四线城市。这些城市土地市场的热度还是比拟高的,土地市场的地价没降落。大家进驻城市的意愿没有降落,但这些城市出让的土地并没有明显增加,土地供给还是明显缺乏的。大企业还是希望能在这些城市多取得一些土地,将来这些城市土地市场竞争的态势很可能不会削弱。

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