2016太仓土拍行情:环上海外溢碰上限购新政

2016年是长三角楼市格局剧烈变动的一年。一线城市房价地价持续走高,上海的土地成交额远超北广深3个一线城市;部分二线城市火速崛起,目前长三角范围内已出现4个成交额超千亿的城市(南京、上海、苏州和杭州);此外部分环上海,环南京等城市在今年的大潮中表现抢眼。但与此同时,多数三四线城市依然深陷去库存泥潭。

作为苏州下辖县级市,同时接壤上海的太仓,其土地行情在今年年中即开始发力,但因为限购原因,加上两次公告地块延缓出让而无地可出,使得土拍高涨行情戛然而止,给2016年的土地市场,留下一个扑朔迷离的结果。

1、土地成交:仅出让14宗宅地

2016年太仓共成交经营性用地39宗(注:统计包含限价商品房,不统计太仓市网挂[2016]13号中部分面积较小的宗地),其中住宅19宗,商业10宗,商住10宗,总出让面积115万方,总建筑面积216万方,总起价30.6亿元,总成交价45.7万元,楼面均价2115元/㎡,平均溢价率49.42%。

值得一提的是,如果撇开限价商品房住宅,太仓2016年真正出让的宅地仅14宗,量可谓非常之少。此外,太仓国土资源局于10月12日发布公告,终止太地网挂(2016)20号、太地网挂(2016)22号公告中所有地块的挂牌出让,总计8宗地块(均为宅地)。这更加让太仓上市的宅地量,更为。

2011年——2013年,太仓市宅地与商品住宅成交相对平衡,而从2014年开始,太仓开始加大土地供应量,近三年土地供应量均高于商品住宅成交量,商品住宅成交均量也在这3年内水涨船高。

2、土地价格:平均溢价率超55%

从2012-2016年太仓土地成交走势看出,近年来太仓经营性用地成交均价呈现明显的下降,2016年土地成交价仅2115元/㎡,溢价率49.4%。事实上,2016年太仓新区、科教新城河港区“三个出让大户”供应了较多的限价商品房性质的宅地,大量低溢价的土地入市冲谈了整体的成交价格,在除去限价商品房的影响后,成交均价为4217元/㎡,平均溢价率超过55%。

3、成交占比:新区超过一半

从太仓2016年太仓各区宅地成交比例上来看,新区今年成交土地面积以绝对优势占据第一(占比54.9%),科教新城(17.8%)和港区(13.1%)分别位列第二第三名。

4、房企表现①碧桂园:连获4宗宅地

碧桂园于2015年6月入驻太仓,15年先后在新区、长江口旅游度假区(浏河)斩获多宗宅地。2016年碧桂园在土地招拍挂市场中收获共计4宗宅地,分别位于新区、港区和横泾镇,总可建面积32.9万方,总价11.8亿元。

房企表现②中南:创造者

中南在2016年6月14日通过挂牌竞拍方式,竞得江苏太仓两商住地块,土地总面积9.02万平方米,合计成交价为16.04亿元,其中E17-1地块成交楼面价9151元/㎡。溢价率83%,该地块同时创下了太仓楼面价的新高;E17-2地块成交楼面价9019元/㎡,溢价率80%。该项目已于今年11月开盘,案名中南君悦府,高层毛坯均价18500元/㎡。

据中南建设公告,这2宗地块是其以自有资金获取的土地。同时公告表示太仓为中南业务深耕发展的重点区域之一。事实上早在2014年4月16日,中南就曾以9亿元竞得江苏太仓三地块土地使用权。

值得一提的是,紧邻这两宗地块的E17-3和E17-4地块于10月撤销出让,当时拟定起拍楼面价高达6666.7元/㎡。

5、太仓2016大事记

①太仓土拍进入网拍时代

1月20日,太仓市国有建设用地使用权网上挂牌公告(太地网挂【2016】1号)发布,至此太仓市土地出让正式告别现场竞拍模式进入网上交易时代。土地网上交易模式的全面推行,将为竞买人提供更为公开、公平、公正的市场环境,使国有建设用地使用权出让活动更加阳光、透明、高效。

②土拍系统故障,折射市场热度

6月8日,太仓挂牌出让9号公告的7宗宅地。在拍卖过程中,系统一度出现刷新不了的情况,至最后一宗宅地拍卖时,迟迟没有出现竞价信息,随后国土局发布公告,拍卖暂停。根据当天已经出让的地块信息,太仓的最高楼面地价已经达到了9017元/㎡,最高溢价率也达到了88.1%,一扫太仓之前低迷的市场行情。

6月14日,太仓市人民政府批准,决定恢复除了WG2016-9-1之外的其余6宗地的网上挂牌出让。本次出让又将太仓的楼面价推向了9151元/㎡的新高度。

点评:2015年各种新政策陆续出台,从央行接连降准降息到住房公积金大修,到限外令松绑到户籍制改革,已经为2016年太仓土地市场大火埋下了伏笔。随后苏州超过最高价熔断流拍,合肥一场土拍要分7个教室举行,无锡、张家港等房地产市场也慢慢变热,这场火终于蔓延到了太仓。

③限购大潮来袭

10月3日,苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》,意见对土地出让条件、购买政策和住房信贷政策等均做出要求。本次苏州调控范围包含太仓。跟昆山一起,太仓也成为此轮调控中,唯一的两个限购的县级市。

点评:自限购重启之后,太仓45天内没有任何楼盘开盘加推,直至11月下半旬太仓楼市迎来集中开盘期。11月太仓全市其中商品房成交474套,环比下降30.2%;总销售面积47783.98平方米,环比下降23.8%;成交均价为12257元/㎡,环比下降4.2%。其中商品住宅成交206套,环比下降27.7%;总销售面积34235.55平方米,环比下降27.3%;但与此同时商品住宅成交均价略有上涨3.6%,达13470元/㎡。

此外,11月太仓共有5个楼盘取得预售许可证,为上海花城、盛世一品二期、太仓张江信息产业园、(碧桂园·天悦湾)天悦湾名邸、(中南·君悦府)君悦阁,总计新增房源808套,新增面积97758.05㎡。

④年底两批公告暂缓出让

10月13日,太仓市国土资源局发布关于终止太地网挂(2016)20号、22号挂牌出让的公告,总计8宗地块(均为宅地)。目前这8宗地仍未传出是否会继续出让的消息,已经无缘2016年的土拍。

点评:国庆限购大潮之后,土地格局变动,不仅是开发商在观望市场,政府亦是如此。10月12日,常熟和张家港限购之后首拍。常熟市区两宗优质宅地出让,最终由中南和碧桂园分别以低溢价竞得;张家港梁丰西路南地块被碧桂园以总价5.3亿元竞得,楼面价7725元/㎡,溢价率34%,楼面价绝对不算低,但从溢价率看,相较张家港前面几次或是之后的几场土拍,这次土拍的溢价算是中规中矩。

而太仓由于两次公告地块何时拍卖迟迟未定,直接导致了整年的行情的虎头蛇尾,接下来市场向哪里走,值得关注

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