房屋与合同不符咋办？ 购房者可起诉退房

随着房地产的发展和消费需求的增大，现今大多楼盘在建成之前就开始销售，即俗称的"期房"。由于购房时无法得知房屋具体情况，不少购房者在交房时才发现房屋和原先约定的面积或房型存在较大出入，由此引发的纠纷也日渐增多。最近，吴中区法院审结了一起因房屋与合同约定不符，购房者状告开发商的商品房预售合同纠纷，法院支持了购房者的退房请求。

案件缘由130万元买商铺，实际与合同不符

购买者要求退房，并赔偿26万元

辛勤工作几十年，步入中年的林平(化名)手头有了些积蓄，计划用闲钱投资商铺。2013年3月23日，他与某开发商签订了商品房买卖合同，买下一处建筑面积为31.65平米的商铺，并付清了130万元总价款。

一年后的交房时间，林平发现面积不大的商铺中间赫然竖着一根由地面直通屋顶的、直径半米的大立柱。林平认为，这会严重影响商铺的使用功能和经济效益，使投资的初衷无法实现，而且合同所附的平面图根本就没有显示他购买的商铺内存在立柱，开发商违反了合同约定。林平拒绝收房，于今年4月11日一纸诉状把开发商告上吴中法院，要求解除商品房买卖合同、退款并赔偿利息损失，还要参照合同中关于逾期交房赔偿总价20%的违约金约定，赔偿26万元。

案件焦点开发商称合同有"具体按实际交房为准"

购房者认为合同中水泥柱没有明确约定

购房者认为，合同中既然没有明确约定交房时商铺内会有水泥柱，就不应该有，开发商违约。

开发商则称，该房屋内确实存在立柱，但合同补充协议中约定："本合同附图为分户平面图，结构安装以及建筑构造部分按照相关部门批准的为准，具体按实际交房为准"，立柱的存在符合施工图的设计，因此没有违反合同约定。诉争房屋已经通过相关职能部门的验收，达到交付使用条件，不存在任何质量问题，原告要求解除合同依据不足。

经过现场勘查和开庭审理，吴中区法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定履行合同义务，合同没有约定的，应本着诚实信用原则，按照一般的交易习惯履行合同义务。原、被告关于房内水泥柱在合同中无明确约定，而原告作为一般购房者，无法预见或知晓其所购的房屋内可能或必然存在水泥柱，而被告作为开发商，在销售房屋时应当清楚所建房屋的具体情况，施工图纸亦表明原告所购房屋内存在水泥柱，据此被告应当在销售房屋时向原告作出明确说明，以确保原告在充分了解房屋情况后作出是否购买的决定。

另外，合同中虽约定原告所购房屋的结构安装以及建筑构造部分按照相关部门批准的规范为准，但该约定不能免除被告应承担的告知义务。现被告未提供证据证明其向原告销售房屋时对此作出说明，故被告应当承担违约责任。由于原告所购房屋面积较小，且水泥柱位置靠近房屋中间，应认定对原告使用该房屋造成极大的影响，致使合同目的不能实现。原告据此要求解除合同，应予准许。

最终，法院判决双方签订的商品房买卖合同解除，开发商返还购房款130万元并支付该款的利息损失，而关于林平主张参照合同约定的逾期交房违约金标准计算违约金的诉讼请求，因该条款针对的非本案所涉情形，不应参照适用，对此项诉讼请求予以驳回。

记者陪审签订购房合同时

要审查预售许可证

交房时查验

房屋与合同约定是否一致

在这里我们对所有购房者作出如下两点提醒：

1、签合同要注意：签订商品房买卖合同时应首先审查开发商对所出卖的商品房是否有商品房预售许可证，否则签订的商品房买卖合同可能是无效合同。签订商品房买卖合同还应当细致具体，否则会发生理解上歧义与空白。同时，购房者在买房过程中要将广告宣传与签订合同相比对，以保护自己的利益。

2、收房时要注意：购房者在开发商交付房屋时应当查验房屋的坐落、套型、面积、质量及环境是否与合同约定的一致，如有不一致之处应当在交接时予以注明。除在实物交付上应给予关注外，还应关注房屋的法律交付，即产权证照的办理。

实践中，极易产生纠纷的情况是：开发商交付的房屋与合同约定有区别，购房者拒绝接受，转而通过诉讼主张逾期交房违约金。按法律规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款等违约责任。如果标的物不能修理、更换、重做，而买受人又不愿解除合同，买受人只能主张赔偿损失，无权拒绝接收房屋，亦无权以此主张逾期付违约金。