中介为购房者“支招”以避开房产调控政策的限制

市民在购房前应了解相关政策，避免被中介误导

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晚报记者 范献丰 报道

岁末年初，本市迎来购房小高峰，不少中介纷纷为购房者“支招”，以避开房产调控政策的限制。本报接到多位市民的投诉，称一开始那些房产中介都信誓旦旦地表示问题可以解决，然而一旦缴纳定金后，原本“可以解决”的问题都变成了“政策限制”，必须缴纳额外的不菲费用。一些中介还会给出所谓的“专业建议”，但同样不靠谱。这些已付定金的市民不得不面临尴尬状况：一方面自己需支付额外费用，甚至面临无法买房的窘境；另一方面又因听信中介说法支付高额定金，骑虎难下。记者走访多位市民，总结出楼市“小阳春”时中介的几大“损招”。

损招一

交完定金多出各种费用

最近，方先生准备购买一套改善型住房，看中了浦东南路上一幢价格200余万元的房屋。不过，方先生名下已经有一套房子，再购房属“二套房”，按照政策，不仅首付必须提高到6成，贷款利息也相应上浮。于是，方先生打算将自己名下房产过户给父母。

然而听闻方先生的打算后，中介给方先生出了主意：“你这样的情况不仅过户需要一笔钱，还影响你父母今后购买经适房。不如让我们想办法把你的房屋包装成一套房，你只要支付一定比例的续费就可以了。算上所有费用，这套房子你须支付220万元。”看着各方面都比较满意，方先生决定按中介建议的操作。为防止房东跳价，他还支付了10万元的定金。

然而就在定金缴纳之后，形势开始变了：中介突然告诉方先生，他房屋无法办理成一套房，“操作不了，你的条件不符合。 ”中介还是建议，方先生要么将房子重新过户给父母，要么则按照二套房计算首付和贷款。

这样方先生一算，重新过户等手续全部办好，购房的总支出已接近230万元，这让他十分不高兴。然而如果不肯支付这笔费用，则不管首付成数和贷款利率来说，都是他无法接受的，这样一来，这套房子几乎就买不成了，并且按照定金退一赔一的标准，之前缴纳的10万元定金也将打水漂。

“现在是骑虎难下。 ”方先生对于听信中介的一面之词十分懊恼：“本来贷款什么全部算好钱刚刚够，现在多出这一笔费用来不知道怎么办，而且想起来特别不舒服。 ”

损招二

为买二套房办理假离婚

和方先生情况相似，唐先生也为了购买一套改善性住房做了件荒唐事：和刚刚结婚两年的妻子离婚。

原来，唐先生想把自己60平方米的小房子卖掉再购进一套120平方米的房子，但由于自己有购房记录和贷款记录，再买房面临一系列高额支出。为了节省各类费用，中介给他们出了个主意：离婚后唐先生“净身出户”，再购买一套房屋。

为此，唐先生和妻子纠结了很久：虽然离婚不是出于本意，但毕竟具有法律效力，且不说感情上对大家都是伤害，万一一方出点问题，另一方都将面临损失。但如果不走这一步，必然要面对更高额的支出。

想来想去，唐先生还是决定假离婚。尽管双方“离婚不离家”，但手续办出来那天，唐先生的妻子还是在家哭了一场。

就在唐先生为购房奔忙时，房东忽然跳价了。这样一来唐先生的贷款不够，需要妻子同时贷款支持。然而此时妻子已成了前妻，共同贷款买房有些说不过去。而且妻子名下已有一套房子，无法享受贷款的优惠利率。

走到这一步，唐先生有些后悔：“早知道先把变数算好再做，免得如今这么被动。 ”

从去年开始，就不时有夫妻为购买二套房假离婚的消息。记者走访时，一些中介表示，如果确实因为钱的缘故，可以考虑“假离婚”以规避相关的法律，“至于风险得看夫妻的实际情况了。 ”

损招三

为取得购房资格假结婚

按规定，外地户籍人员在上海购房需满足3个条件：以家庭名义购房，所谓家庭名义就是购房者已婚；二是该家庭在沪无房；三是能提供至合同签署日两年内在沪累计缴纳一年以上个税或社保证明。

市民罗先生的妻子是外地户籍，已在上海工作多年。去年年初两人关系开始恶化，到9月双方离婚。婚后罗先生的妻子准备搬出去居住才发现，其不具备购房资格。万般无奈之下，她在中介的建议下找到了罗先生，提出先复婚购房，然后再办离婚。

罗先生同意了这一古怪的要求。复婚后，妻子重新搬回原来的家，两人各住一间房。为了避免见面尴尬，罗先生每天主动在公司加班，早出晚归。如今一晃过去近四个月，“妻子”的房子丝毫没有动静，这让罗先生再次感到焦虑：两人会不会就这样僵持下去？

类似情况还有不少。据悉，一些外地户籍的单身人士想在上海购房，苦于受到政策限制，因此有人做起了“假结婚”的事，甚至还有中介趁机做起了“一条龙”服务。当事人假结婚后购房，再办理离婚手续，并同时赔付对方2－10万元不等的“名誉损失费”。

记者调查

市民大多向中介咨询房市政策

“我的情况到底该怎么办？ ”记者日前走访发现，不少欲购房市民对于房产相关情况的了解，大多通过中介获悉。而中介对于政策的熟悉程度，也是参差不齐。

“现在的政策比较复杂，每家的情况又不一样，与其自己去搜索信息，不如直接问问中介来得简单明了。 ”汤先生告诉记者，自己当初就是抱着这样的想法，没想到中介的回答与后来的遭遇大相径庭。

一些市民告诉记者，之所以向中介询问这个问题，主要是现在的政策比较多，即使咨询多个部门可能还有遗漏，不如直接询问中介来得 “爽气”，甚至有不少市民直接向中介询问包含所有费用的“最终价”，只要能接受 “最终价”，便着手进行交易准备。

方先生告诉记者，一开始自己也曾多次咨询税务部门和房产交易中心，得到的回答却让人一头雾水：“房产交易中心说自己只管拉名单，看登记有名字的房产有几套，具体怎么算由税务部门说了算；税务部门对如何认定一二套房的说法很难满足一些个性化的疑问，而各家银行的认定方式也不尽相同，一个一个问下来，实在太吃力，还有些不清楚，如果有办法一次性搞清这些问题就好了。 ”

业内自曝

真正懂行的中介业务员并不多

记者日前走访了多家中介发现，不少房产中介其实对房产政策并不十分熟悉。在浦东南路上一家房产中介，记者刚在门口一站，就有中介人员出来迎接，对于记者看中的房子的情况，中介人员还能答得上来，不过当记者询问相关政策时，一开始对方还能稍做回答，但一旦问到相对复杂的情况，如“贷款还清了是否还能算无贷”、“父母的房子有自己名字算不算二套房”，业务人员则回答不上来了，只说：“你进来，让我们经理回答你吧！ ”

相对于中介业务人员，门店经理对于政策的了解程度则要熟悉许多，但为了促成交易，经理通常会刻意隐瞒一些费用上的重要环节，而先让购房者缴纳定金，“这房子性价比很高，想买的人很多，如果你看中的话，先把定金交了，然后我们会帮你操作接下来的流程。 ”当记者问及贷款问题的时候，门店经理连记者自身情况问都不问，就称可以“搞定”贷款。

“现在很多中介门店，真正懂行的人员并不多。 ”记者从一些房产中介业内人士处获悉，中介行业的入行门槛不高，吸引来的大量人员并没有太多的专业背景，对法规政策的熟悉程度除部分人个人自学外，大多来自于门店经理的口头培训：“其实大部分人员就是推销员，只要推销产品，即推荐房子和带看房子就可以了，对于法规政策只知皮毛，一旦有了"目标"，就会带进中介的会议室，由门店经理帮忙计算具体价格。有些门店真正熟悉法规政策的可能只有门店经理。为了促成交易，有些中介还会故意隐瞒一些可能存在的费用，把告诉购房者的价格压到最低。 ”

房产交易中心

事先了解清楚购房政策最关键

房地产交易中心的工作人员表示，市民购房前最好对房产相关政策了解清楚，不要盲目相信房产中介的“路子”，以免落入两难的境地。 “现在的房产中介唯一目的就是促成房产交易，然后就能收到中介费。所以在交易前，他们会刻意向客户隐瞒一些比较重要的信息，只是说房子如何好，但类似购房人的自身情况，包括“算第几套”，“贷款成数、利率”，“各种各样的税费”等这些至关重要的政策，中介通常告知得相对模糊，以误导购房者尽早支付定金，一旦支付了定金，购房者便会处于骑虎难下的境地，此时不管多出多少费用，一般来说，购房者都会硬着头皮吃进。 ”